房地产黄金廿年，风光不再，江河日下（2/2）

江湖与彼岸房地产黄金廿年，风光不再，江河日下：准备有声小说在线收听

其实这不仅没必要大惊小怪，反倒应该庆幸和欣慰。经过十年的沧桑历练，终于可以与市场经济全面接轨了，终于可以挺起腰杆与其它行业比肩而立了，一洗“原罪”，真正走向了成熟、理性、开放和公平，由垄断经济向市场经济迈进，逐步与wto和海外资本游戏规则接轨。

由卖方市场进入买方市场：

1998年的货币分房和按揭贷款，使中国的房地产集中喷发出巨大的消费能力和庞大的市场需求，中国一夜之间进入建筑年代和散户时代。房子―――这个当年可以让一个个热血青年催眉折腰，甚至妥协到底老死在一个单位的庞然大物，终于被放到了交易的天平上！其强大的私有化动力和惯性，足以令中国的房地产商美美地享受了5年的甲方强势和卖方优势。但是，随着这股提前了的消费曲线和消费节奏的慢慢恢复，客户对房地产产品、法律和政策等相关因素的了解和把握也越来越深入和练达，错误、陷阱和维权游戏，消费者、开发商、监管部门在斗争和博弈中携手成长和成熟起来了。在北京等发达的一线城市，消费者带着律师甚至记者买房的现象已经司空见惯。老百姓买房已经可以象逛超市一样左挑右选。产品的极大丰富，按揭贷款和预售条件的严控，无论是主观和客观上都会造成持币待购现象，在总量饱和和差异竞争的双重压力环境下，中国的房地产市场已经由卖方市场进入买方市场。

由杠杆投资阶段进入实力投资阶段：

与其它行业相比，中国的房地产业历来是杠杆经济原理运用最充分的行业。由于以往土地、贷款、垫资、预售等一系列政策的宽松和倾斜，一个项目往往只需总投资额的30%甚至更少，就可以运做起来，而且大家也习惯了这种“四两拨千斤”和“小车不倒只管推”的投资模式。但是万万想不到的是政府和银行的脸变得如此之快。接踵而至的相关政策，项目的资本金比例提高到35%，土地招拍挂的前期拿地资金，土地贷款的停止和开发贷款的紧缩，对期房转让和预售条件的高门槛和消费者现房观念的成熟等，一下子把中国的房地产逼到了高台上，将由贸易型（定金式）的投资模式向产业型（实力型）投资模式转化。既往资金链的任何一环投机取巧的漏洞和可能都被和正被堵死。能不能完成这致命的一跳，完成对中国传统地产的超越，是中国房地产商面临着严峻的考验。在目前的资金链形态中，特别是非银行资金进入的管道和工具匮乏的情况下，一个企业的金融资源、资金潜力和市场前瞻性将是决定未来成败的关键。规模和资本、项目与现金的对应关系和整合思维注定是不同阶段企业运营和发展的瓶颈。

由乐观预测思维进入冷静预测思维：

中国房地产过去由于突然进入商品房时代，个人住房私有化的迅猛需求和集中爆发的消费能力和巨大惯性等三大原因，形成了独特的大陆短期开发销售模式。而且由于土地、资金和市场的三大先天优势，房地产商们普遍养成了一种乐观和习惯性的思维方式：只要拿到地，就能搞到钱开发，只要盖起房子就有人买，不仅会赚钱而且一定赚大钱。但是随着土地成本、资金成本、市场竞争成本、政策成本和管理成本的不断加大，消费者对产品性价比的要求越来越高，平均利润率也逐年下降。那种寅吃卯粮和傻子过年的经营思维和短视眼光必将要付出沉重甚至是倾家荡产的代价！

靠激情、直觉、胆略、运气和经验成功的第一代房地产企业（家）正面临严峻的考验和危机。市场进入到不是你有规模实力和你有成功经验你就一定成功的新实验（创新）主义时期。

特别是中国房地产仅仅十年的发展时间，严格意义上还没有经历一个行业从创始、成长、兴盛、成熟、平稳和衰落的完整周期，该发生的问题还没有全部发生，因此解决不同问题的办法也同样在摸索和总结中。专业化、市场细分化、职业化、周期性、公开性、团队精神、游戏规则、战略思维和资本意识等等西方流行和在其它行业已经深入人心的管理学词汇对中国的房地产行业来说都为时不晚！

全国级大开发商和区域性中小开发商将平分秋色：

121系列文件出台后，一些地产大腕都惊呼什么80%的中小房地产企业将被淘汰出局。这些自以为是的论断如果不是为了哗众取宠、保持他们在媒体上一贯的领袖地位的话，就说明他们的自大、无知和偏狭。不过，这些“叱咤风云”的大企业的活动半径大都局限于一、二线城市，对三、四线城市的房地产市场特点和中小房地产开发商的生存方式几乎一无所知。

我们都知道中国房地产短期开发销售（项目型）和区域化生存发展的两大特点，决定了中国房地产市场是不能套用所谓香港和美国模式的，对于大多数中小房地产商来说，如何运用好所在区域的综合资源优势（人脉、关系、风俗、市场和价格等），利用好中国计划经济向市场经济的转轨期和地方政府与中央政府的博弈状态，抓住三、四线城市房地产刚刚启动和不发达的机遇，充分发挥房地产企业的学习型特点，借助各种房地产专业力量和工具，必将成长为区域性的主导力量，并将在全国整体市场份额中与那些在一、二线城市鏖战的大开发商们平分秋色！

《联想的地产新世界与老帅的新棋局》

本文原载《商务周刊》2005年09期

作者：徐蕾

“创维原董事局**黄宏生是三亚人，2003年开始在三亚大规模投资房地产，号称投资20亿元。因为不熟悉房地产的运作规则，资金周转不灵，创维被迫挪用上市公司几千万资金以填补房地产业务的资金窟窿，其结果是黄宏生被香港廉政公署起诉。

“这很大程度上是因为黄宏生个人光宗耀祖的老乡情结和同当地政府搞好关系的政治情结，而非一种理性投资。”全橙地产增值服务(中国)有限公司执行合伙人、首席顾问朱凌波说。曾经号称投资50亿元进军房地产的新希望集团，与初进地产业的声势浩大相比，进入后却波澜不惊，在房地产界杳无声息。

朱凌波认为，联想走实业模式进入房地产行业，是沿袭it行业的一种习惯性思维，但他强调，中国的房地产行业实际上是一种贸易型行业，而不是一种实业型行业。“尽管进入房地产行业的门槛已经调高了不少，但实际上中国房地产行业典型的运作模式仍然是用30%的资金拿地、抵押贷款、垫资、收定金，用杠杆资金模式在两三年内完成产品循环。”朱凌波不无担心地认为，与it行业不同，房地产行业自身是有周期性的，本质上是一个资源型行业，尤其是土地具有不可再生性和稀缺性，目前二线城市竞争已经很激烈，“夯实了再撒一层土”的谨慎会导致占有资源能力差、项目操盘周期长和团队磨合能力弱等一系列问题

“慢也是一种风险。”朱说。“等到真正夯实了再进行扩张的时候，联想快速膨胀的机会已经很少了。作为外行企业进入房地产行业，如果不更快进入，联想的机会会越来越小，风险也越来越大。”

他认为，如果联想真的想把房地产作为支柱行业来做，应该对未来房地产衍生品渠道周期有很好的预测和运用，“投资和并购的方式可能会更适合这种大品牌企业的进入”。

朱凌波分析说：“一个非房地产行业的强势品牌进入房地产行业，原来的品牌不一定能起到正面作用，人们会有疑惑，联想是做电脑的专家，并不一定就是做地产的专家。”但他也认为，联想地产给自己建立了太多的防火墙，既然已经决心做好的物业了，既然每个项目都谨慎小心地对待，融科智地有什么理由担心自己做不好会砸了“联想”的招牌呢？

“融科智地没有把这个品牌应用好。”朱凌波评价道。在他看来，联想的品牌确实有号召力，最起码大家相信联想的商业信誉，而这在地产界是非常关键的。“联想的企业形象、社会地位和柳传志的个人理念，完全可以大张旗鼓地宣传，告诉人们自己秉持联想一贯的风格做地产，要做讲责任、专业化、对公众负责的企业”。

所以朱凌波建议，如果确实看好房地产行业的成长性和周期，融科智地应该高屋建瓴、大张旗鼓进行战略布局，以做主流开发商的志向大声宣布联想进入房地产市场，采用投资、并购等金融手段迅速完成全国布局。他认为，以联想如今世界500强的身价，肯定能够在各城市都拿到最好的土地，迅速整合当地的专业机构和团队，做出好的工程项目，迅速成为全国性开发商

与伍敏等人有过接触的朱凌波评价说：“联想地产是由一群非常勤奋、好学的人组成的。”伍敏和几位联想地产的同事曾经参加过由朱凌波参与组织的房地产培训班，每次上课都会密密麻麻记上十几页笔记，课间还追着老师不停提问。“以他们在公司担任的职务，还能这样勤学好问，在一般企业的高管中比较少见。”朱凌波说。

《顺驰闪婚的前生今世》

新世纪周刊

2006.09.20

朱凌波分析："顺驰做房地产的所有资金都用外部资金，借用全部融资手段，让所有的土地尽快进入操盘的阶段。顺驰这样做使资金链更快连接起来，更快完成资金循环。""当然，这建立在中国房地产模式特殊运营基础上。"朱凌波进一步分析，顺驰选择这个模式发展，契合了当前房地产行业发展规律的特点，国内城市化进程，市场存在巨大的住房需求，使房地产市场给顺驰一类的企业短时间内急速扩张提供了强大的市场空间。"他采用的手法其实其他的很多开发商也在采用，如果说这些是房地产行业内的游戏规则，那么顺驰的确是一个'高手'。

“朱凌波第一次接触孙宏斌和他的"狼团队"是在2003年第五届中国(深圳)住交会上。据朱凌波回忆，当时，孙略带神经质的激情叫板着实令他一惊："顺驰中长期战略是做中国房地产中介产业和房地产开发领域的双第一，做市场的领导者！2004年在开发领域实现销售额100亿元！"要知道当时就连万科这样的地产巨头也只有几十亿的销售额。

高增长同时带来了**险。"粗略计算，2004年顺驰买地的钱将近百亿。"朱凌波分析说，"此时严峻的现实摆在孙宏斌眼前--严重的资金透支、资金来源的堵塞，以及高速扩张带来的人才、管理和产品的缺憾等等。"虽然时任ceo的汪浩强调，在实行全国化战略后，顺驰的预算就由半年一次变成一周一次，而且同时会有几个方案备用，但资金的缺口还是越拉越大。

"看来，顺驰是成也全国扩张，败也全国扩张。"朱凌波说，"顺驰今天的被收购应该是必然的，其实很早就预示了这样的结果。"

更令孙宏斌没有想到的是，房地产的宏观调控来得如此迅猛，而且一轮比一轮强大，无情地打碎了他做中国房地产老大的梦。

"距离霸业，孙宏斌曾经那么近。"朱凌波说，"如果不赶上急风暴雨式的宏观调控，也许顺驰在抢占了土地储备的先机后还有时间来补课和调整。但目前顺驰的这辆战车必须从高速公路的出口开出来，在服务区加油、换司机和调整休息，现在最重要的是解决危机，控制速度和规模，以备再战。"

清华大学国际商业地产运营商培训办首席专家朱凌波对《新世纪》表示，顺驰此举既非被动地被兼并，也非主动地出让，而是被动式的主动出让，这是企业内外交困下的自救行为，也是一次战略性的变相融资行为。

对房地产市场兼并和收购有丰富经验的朱凌波表示，不是万不得已，孙宏斌绝对不会出让股权。一般的规律是房地产企业家都天然地拒绝全面收购，主动战略式的出让股权和管理权目前极少发生，大多是被动式的兼并。他说："我们应该看到孙宏斌拥有40%的股权并是第二大股东，而且还以个人股权担保为顺驰融资，所以我现在更愿意相信孙此次的举动不是个人套现而是战略行为。我甚至假想，香港路劲基建收购顺驰的背后是否还有未来回购股权的条款，也许这只是一次战略性的变相融资行为。"

2006',中国商业地产国际年

《城市开发》|2006年第5期

作者：朱凌波

摘要

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